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Une publication de l'asbl urbAgora

Le chaînon manquant

Un journal en ligne sur les questions urbaines à Liège
lundi 14 juin 2010
Photo : Nicolas Bomal Tous droits réservés

Analyse

La réaffectation du site de Bavière

Une chronologie interrogée

Le départ de l’hôpital de Bavière en 1985 a créé une vaste friche en pleine ville. Après plusieurs tentatives avortées, un projet sérieux obtient en 2008 l’accord de la Ville et un permis d’urbanisme pour une première phase. Malheureusement, le projet est à l’arrêt pour cause de crise financière. Quel est aujourd’hui l’avenir de ce site ? À la lumière de la chronologie des événements, peut-on s’interroger sur la pertinence de la démarche entreprise par la ville de Liège pour la réaffectation du site ?

14 juin 2010 - par Marie Schippers

En 1960, le CPAS et l’Université de Liège qui cogéraient l’hôpital de Bavière prennent la décision de déménager, les infrastructures obsolètes et exiguës ne permettant plus d’assurer le développement d’un hôpital moderne. En 1985, le centre hospitalier régional s’installait à la Citadelle sur un terrain racheté à l’Armée et l’hôpital universitaire s’implantait au Sart Tilman. À l’exception du service de dentisterie, le transfert est terminé dès 1987.

Ces déménagements ont eu pour conséquence d’ouvrir une friche de 4 hectares à l’entrée de Liège. En effet, à l’exception de l’entrée monumentale de l’hôpital et de la chapelle Saint-Augustin |1| situées au coin du boulevard de la Constitution et de la rue des Bonnes villes ainsi que du bâtiment occupé par les services universitaires de stomatologie, tous les bâtiments de l’hôpital ont été rasés.

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Figure 1
Site de Bavière. Photo Anorak

Quelle solution la Ville de Liège allait-elle proposer pour éviter la dégradation des lieux en un nouveau chancre urbanistique tout en respectant les caractéristiques du quartier de manière à y maintenir et même à y faire revenir des habitants ?

Chronologie d’une valse hésitation

S’en suivirent alors plus de vingt années émaillées de projets divers et de rebondissements, comme en témoigne une revue de presse non exhaustive |2|.

En 1989, le CPAS offre les 4 hectares du site à la vente (valeur estimée : 84 millions de francs). Parmi les candidats : le liégeois Eco, l’allemand Werner Kieffer et les espagnols de Galaico Madrilena de Promociones. Galaico remporte le marché pour 126 millions et annonce un investissement de deux milliards pour 1993 (construction d’un hôtel, de logements, de bureaux, d’un centre commercial, de salles à vocation culturelle, aménagement de terrains de sport et de détente...). En avril 1990, la Compagnie générale européenne (Générale des Eaux) et Eco s’associent aux Espagnols à titre de consultants en urbanisme et d’intermédiaires dans la commercialisation des emplacements du futur complexe dont l’inauguration est reportée à 1999.

En février 1991, Galaico change de partenaire et s’associe à l’Immobilière Tractebel (Société Générale de Belgique) au sein de la SA Espace Bavière (capital : 100 millions). Les premières constructions sont annoncées pour 1996. En juillet de la même année, Espace Bavière lance un concours d’idées international, conformément à l’engagement pris en juillet 1989. En septembre, six projets sont présélectionnés : CRV (Bruxelles), Zed (Liège), Arnould et Partenaires (Liège), J. Chamoza (Vigo), J. Pastor (Madrid) et J.-L. Lucero (Madrid).

Les travaux d’assainissement démarrent dès octobre 1991. Tous les immeubles du site sont démolis, à l’exception du portail monumental, de la chapelle classée, du bâtiment de la dentisterie et de quelques maisons attenantes. En décembre 1991, l’architecte galicien J. Chamoza remporte le concours international. Toutefois, en avril 1992, le Conseil supérieur des architectes d’Espagne affirme que le concours international d’architecture n’était qu’une façade et que les « lauréats » auraient en réalité été directement désignés par la SA Espace Bavière.

En mars 1993, cette dernière introduit une demande de certificat d’urbanisme (prépermis de bâtir) portant sur un centre commercial, un complexe cinématographique, une maison de repos, un hôtel de 106 chambres, ainsi qu’un ensemble d’immeubles d’habitation et un théâtre de 600 places. L’objectif est de lancer le chantier en 1994 mais en juillet 1993, le Service de l’Urbanisme rend un avis négatif jugeant excessive la surface dévolue aux espaces commerciaux (20.000 m², soit trois moyennes surfaces et 50 boutiques) et reprochant au parking de 1.000 places prévu en sous-sol d’empêcher toute plantation en surface.

En 1994, le groupe Tractebel prend le contrôle de la SA Espace Bavière, suite à une augmentation de capital qui porte sa participation à 71 % mais en février 1994, la Ville remet un nouvel avis négatif. Les motifs invoqués sont à nouveau la place trop grande laissée aux surfaces commerciales au détriment des espaces verts et l’absence quasi totale d’espaces de logement.

En avril 1995, l’implantation d’un complexe de 14 salles Gaumont sur le site est évoquée avec insistance et, en juin 1995, Espace Bavière dépose une demande de permis de bâtir en ce sens mais la ville refuse d’accorder l’autorisation tant que le volet commercial n’obtient pas le feu vert du Comité socio-économique. En mars 1996, Espace Bavière introduit un projet revu. Les plans, dressés par le bureau liégeois L’Atelier, tablent sur une superficie bâtie de 62.000 m², dont 21.000 m² sont consacrés à l’habitat, 18.000 m² au commerces avec en outre 1.400 emplacements de parking en sous-sol. En juillet 1997, le Comité socio-économique pour la distribution rend un avis négatif estimant que le projet est imprécis et peu clair, tant sur les implantations envisagées (une grande surface, des commerces, un hôtel, des logements, une maison de repos, des bureaux et un espace horeca) que sur leur intégration au tissu urbain existant. En juillet 1998, Tractebel renonce et remet le terrain en vente.

En 1999, un nouveau projet est proposé par Heron International en association avec le distributeur de films américain AMC. Il s’agit cette fois d’un complexe de divertissement avec un centre sportif (comportant deux piscines), des commerces, cafés, restaurants et un complexe cinématographique.

En 2001, c’est Bouygues Belgium qui attend que les autorités s’engagent au travers du rachat des infrastructures sportives pour lancer son projet Bavière (cité des sports, logements, commerces, espaces culturels). En 2002, l’idée de créer un Zénith de 12.000 places sur le site est soutenue par l’asbl L’avenir du Pays de Liège, cette salle de spectacle s’inscrivant dans le projet de Cité des sports porté par Bouygues.

En décembre 2004, après ces multiples projets successivement (et parfois très heureusement) refusésou abandonnés, le bourgmestre et les échevins décident d’implanter à Bavière un quartier résidentiel. Cette décision marque le démarrage du projet toujours d’actualité. Tractebel toujours usufruitier demande 6 millions d’euros pour le terrain. En 2005, la Ville de Liège lance un "appel à intérêts" demandant notamment de prévoir la construction de logements mais aussi de quelques commerces de proximité, d’espaces pour les petites entreprises et de l’équipement public (salle de sport ou crèche, par exemple). De plus, il est demandé aux candidats de respecter le caractère et la typologie du quartier (gabarit, alignement) tout en utilisant un langage contemporain et de prendre en considération les problématiques de mobilité et de stationnement. Enfin, la préservation de l’entrée monumentale et de la chapelle de l’ancien hôpital ainsi que de l’ancienne dentisterie est souhaitée.

Arrêt sur image

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Figure 2
Projet Bavière - Anorak
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Figure 3
Projet Bavière - Anorak

En 2006, la Ville désigne enfin le lauréat de son "appel à intérêts". Il s’agit de la société Himmos filiale du groupe néerlandais Heymans. Le projet associe trois bureaux d’architectes et un paysagiste français qui ont tenté de mettre l’accent sur les caractéristiques de Liège : la voie d’eau et les collines. Ils ont également travaillé sur l’aspect végétal et paysager notamment grâce à la plantation de nombreux arbres et la création de toitures végétales. Ils proposent la construction de 600 logements de tout type, depuis le studio jusqu’à la maison familiale et ce, pour environ 1500 habitants rassemblés autour d’une place centrale, d’une piazza, d’un parc, d’une crèche, d’une grande surface, d’établissements horeca, de bureaux et de places de parking (en partie souterraines). Les travaux étaient prévus pour se dérouler en quatre phases.

Le 13 juillet 2007, la société Himmos dépose la demande de permis d’urbanisme pour la première phase des travaux, soit principalement 180 logements à construire le long de la rue des Bonnes Villes, ainsi que des commerces et des bureaux.

Enfin, le permis d’urbanisme pour la phase 1 est accordé en février 2008. Les travaux démarrent en mai par des opérations de terrassement, la plantation d’arbres et l’assainissement du sol dont le coût est estimé à 5 millions d’euros. Une participation des pouvoirs publics est prévue pour soutenir le promoteur dans son obligation d’assainissement.

Malheureusement, en décembre 2008, suite à la crise financière et à son impact sur le secteur immobilier, le projet est mis à l’arrêt par le promoteur.

En juin 2009, l’opéra s’est installé sur le site prêté par Himmos. Il y séjournera jusqu’en 2011 dans un chapiteau acheté à la Fenice de Venise. Ce chapiteau ne poserait toutefois pas de problème à la mise en œuvre de la première phase des travaux qui concerne la rue des Bonnes-Villes.

A l’issue de cette saga, et même si le site est, partiellement et temporairement, occupé par l’opéra, le projet est, à ce jour, toujours à l’arrêt. La question de l’avenir du site peut donc à nouveau être légitimement posée. Depuis 1985 et le déménagement de l’hôpital, le site est délaissé, les bâtiments classés sont squattés et se dégradent rapidement. Pourtant, tant le quartier situé à proximité immédiate et, plus largement, Outremeuse, que la ville gagneraient à ce que cette zone d’entrée à Liège soit réaménagée.

Questionnement

Vu la mise à l’arrêt des travaux, il semble légitime de s’interroger et même d’interroger le projet lui-même : celui-ci pourrait-il redémarrer tel qu’il a été accepté par la Ville, peut-il ou doit-il être revu ? Vu le délai écoulé, pourrait-il être adapté, par exemple, aux nouvelles normes énergétiques ? Depuis le dépôt du projet, la prise de conscience des citoyens et des pouvoirs publics au développement durable a augmenté. Peut-on profiter de cette sensibilisation accrue pour ajuster le projet et en faire un cas exemplaire de revitalisation urbaine durable ?

À la lecture de la chronologie et de la description du projet sélectionné, la Ville de Liège a choisi de soutenir un projet viable visant notamment à créer de nouveaux logements qui pourraient rappeler des habitants en ville et d’éviter l’apparition d’une zone commerciale supplémentaire. Elle s’est également efforcée de mettre en œuvre quelques principes de développement durable mais sans pousser l’idée jusqu’à en faire une réalisation exemplaire. Ces efforts louables semblent cependant assez décousus et pêchent par l’absence de méthodologie. Une méthodologie sérieuse aurait commencé par établir un diagnostic de la zone, considérée au sein du quartier et de la ville, prenant en compte sa composante spatiale (sa fonctionnalité) et sa composante temporelle (passé, présent, avenir). En effet, "créer de l’urbain, c’est partir de l’état du lieu, prendre en compte les legs du passé et ajouter les parties nécessaires à notre époque tout en préparant l’avenir". |3|. Ce diagnostic n’a toujours pas été clairement posé, que souhaitons-nous pour Bavière, que souhaite la Ville et que souhaitent ses habitants ? Ce qui nous amène à relever une deuxième faiblesse du projet : la faible implication citoyenne, pourtant indispensable dans ce type de projet — afin d’en augmenter l’acceptation.

Concernant les aspects plus concrets du projet sélectionné, nous relevons également un mélange de points positifs et négatifs, de forces et de faiblesses. Du côté des éléments positifs, notons que l’articulation de ce nouveau quartier au quartier existant est prévue avec la piazza, cet espace public, disposé en bordure d’une rue existante, la rue des Bonnes Villes, afin de constituer une « charnière » |4| raccrochant le nouveau quartier à l’ancien.

Au niveau environnemental et énergétique, même si le projet comporte des éléments positifs tels que la plantation de nombreux arbres, l’installation d’un réseau de chaleur et des bâtiments bien isolés (niveau K40 en moyenne), certaines lacunes avaient déjà été signalées par le comité de quartier qui pointait, par exemple, l’absence de traitement des eaux, de cogénération et de chauffe-eau solaires thermiques alors que de nombreuses primes régionales, provinciales et communales, rendent l’investissement très abordable. Il est temps d’aller plus loin et de réaliser que la ville durable c’est bien autre chose et surtout bien plus que des opérations cosmétiques ou l’adjonction d’une touche de végétalisation.

Enfin, le projet sélectionné prévoit une certaine mixité fonctionnelle ; cet aspect ne doit pas être négligé |5| et pourrait même être renforcé. Sans aller jusqu’à réinstaller une structure aussi importante qu’un hôpital ou un Palais de justice, comme ce fut brièvement envisagé, il est indispensable de prévoir une hybridité des lieux avec des fonctions tertiaires, des entreprises de service, que ce soit au niveau du nouveau quartier dans son ensemble ou même au niveau des bâtiments |6|.

Pour conclure, nous proposons de réexaminer le projet à l’aune de ces quelques interrogations et recommandations dans un processus heuristique et itératif comme le suggère François Ascher |7| et nous rappelons qu’une ville durable c’est « un assemblage complexe qui associe dans un raisonnement global densité, transports, gestion des déchets, de l’énergie et de l’eau, qualité de l’espace public, mixité programmatique et sociale, santé et éducation. Ceci afin que la ville durable devienne aussi la ville désirable » |8|.

|1| Monument classé "Cette chapelle où Simenon officiait comme enfant de chœur au début du siècle a été édifiée sous Ernest de Bavière et appartenait au premier hôpital situé sur l’actuelle place de l’Yser. La chapelle a été démontée et remontée en 1894 par Paul DEMANY à l’endroit qu’elle occupe aujourd’hui. Elle est donc l’unique témoin encore vivant de l’hôpital du 17ème siècle." Bavière, un patrimoine peut revivre… in Chronique du Vieux Liège 2007, 334.

|2| GUTIERREZ, R., Bavière est à nouveau à vendre, Le Soir, 23 juillet 1998. GUTIERREZ, R., Faux concours pour rebatir Bavière, Le Soir, 4 mai 1992. GUTIERREZ, R., Bavière : questions sur un projet, Le Soir, 4 août 1993. VAN VLODORP F., Accord politique pour une grande salle de spectacles à Bavière, La libre Belgique, 26 septembre 2002. RENETTE E. Bavière : ce sera du logement !, Le Soir, 31 décembre 2004. RENETTE E. Bavière attend les projets, Le Soir, 11 mai 2005. MATRICHE, J. Appel aux candidats pour Bavière, Le Soir, 23 juin 2005.
LAMBERT E. Six cents logements à Bavière - Un promoteur anversois investira 100 millions, Le Soir, 24 mars 2006. MOREL, P. Bavière : premier permis demandé - L’enquête publique sur la première phase devrait démarrer à la rentrée, Le Soir, 8 août 2007. BODEUX, Ph., Le projet Bavière, "pas assez durable", Le Soir, 12 novembre 2007. BODEUX Ph. et MOREL P., Feu vert pour Bavière - La Ville a accordé le permis pour la construction de 180 logements, Le Soir, 16 février 2008. LAWSON Ph., Le projet Bavière bloqué par le promoteur, La libre Belgique, 16 décembre 2008.

|3| Jean-Michel DEGRAEVE, Les temps du lieu Lectures de projets lauréats Europan (B) in les Cahiers de l’Urbanisme n° 71, mars 2009.

|4| Service public de Wallonie - DGO4, Rénover et revitaliser les centres urbains en Wallonie, Vade-mecum de la rénovation et de la revitalisation urbaine, 2010.

|5| Pour redorer l’image des villes, il semble important de ne pas se focaliser sur le seul logement mais de considérer également les fonctions créatrices d’activités et de dynamique de développement", idem.

|6| la mixité des usages peut se décliner à toutes les échelles : elle peut être contenue dans un simple édifice (small) ou déployée à l’échelle d’un grand édifice, d’un quartier, d’une ville (Bigness koolhassien), GONZALES X. in Architecture et développement durable, un gigantesque défi, Archibooks, 2010.

|7| ASCHER F., Les nouveaux principes de l’urbanisme, L’Aube poche, 2010.

|8| Xavier Gonzales dans Architecture et développement durable, un gigantesque défi, Archibooks, 2010.

Cette publication a reçu le soutien
du ministère de la culture,
secteur de l'Education permanente

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